Kako izbrati obrestno mero za stanovanjski kredit?

Kot piše ZPS.SI(ZVEZA POTROŠNIKOV SLOVENIJE):

Ena izmed prvih odločitev, s katero se potrošnik sreča pri najemu stanovanjskega kredita, je odločitev glede vrste obrestne mere. Banke na splošno ponujajo dve vrsti obrestnih mer – fiksne in spremenljive. Večina kreditov se bo uvrstila v eno od teh dveh kategorij, vendar obstaja tudi tretja možnost. Nekatere banke ponujajo tudi kredite s kombinirano obrestno mero, pri kateri kreditojemalec za del kredita plača obresti po fiksni obrestni meri, drugi del pa se obračuna po spremenljivi.

Izbira vrste obrestne mere je ena ključnih odločitev pri najemu kredita, zato pred izbiro pridobite vse razpoložljive informacije in primerjajte ponudbe več ponudnikov.

Razumevanje obrestnih mer
Za lažje razumevanje kombinirane obrestne mere moramo poznati lastnosti fiksne in spremenljive obrestne mere.

Krediti s fiksno obrestno mero so predvidljivi, saj se obrestna mera v času trajanja kredita ne spreminja, kar pomeni, da stranka vsak mesec plača enak znesek. Kreditojemalec z gotovostjo ve, kakšne so skupne obresti, ki jih bo plačal v času trajanja kredita. Obrestne mere so običajno višje kot pri kreditih, kjer se višina obrestne mere spreminja – pridobimo torej določeno gotovost, a jo plačamo z višjo obrestno mero.

Pri kreditih s spremenljivo obrestno mero je ta sestavljena iz referenčne obrestne mere euribor in fiksnega pribitka, na primer 6-mesečni euribor + 2,30 %. Pribitek ostaja praviloma enak do izteka kredita, vrednost referenčne obrestne mere euribor pa se spreminja. Zvišanje euriborja pomeni zvišanje anuitete in končne cene kredita. Seveda je mogoč tudi nasproten, za potrošnika ugodnejši scenarij, to je znižanje euriborja. Skupna obrestna mera (euribor in pribitek) je pri teh kreditih praviloma nižja kot pri tistih s fiksno obrestno mero, zaradi nižjih obresti je posledično nižje tudi mesečno plačilo. To je na prvi pogled videti privlačno, a se moramo pri tej možnosti zavedati obrestnega tveganja, ki lahko v primeru povišanja referenčne obrestne mere povzroči povišanje mesečne anuitete in precej podraži kredit.

Značilnosti kredita s kombinirano obrestno mero
Pri takšnem kreditu je obrestna mera prvih nekaj let fiksna, časovni interval fiksne obrestne mere je določen ob sklenitvi pogodbe, po izteku pa se fiksna obrestna mera spremeni praviloma v spremenljivo, ki je prav tako določena v času odobritve kredita in je sestavljena iz euriborja in pribitka. Trajanje časovnih intervalov je sicer odvisno od posameznega ponudnika, možnih je več kombinacij. Na primer: pri 20-letnem stanovanjskem kreditu s kombinirano obrestno mero lahko banka prvih 10 let obračuna obresti po fiksni obrestni meri, naslednjih 10 let po spremenljivi, pri tem pa upošteva preostalo glavnico in takrat veljavno vrednost obrestne mere.

Zanimiv vidik kredita s kombinirano obrestno mero je zagotovo nižja začetna fiksna obrestna mera, kot bi jo imeli pri klasičnem kreditu s fiksno obrestno mero za enako obdobje. Ta sicer zmanjšuje mesečno obveznost in skupne stroške kredita, vendar zagotavlja stabilnost le v obdobju pred prehodom na spremenljivo obrestno mero. Pri kreditu, kjer je fiksna obrestna mera dogovorjena za celotno obdobje, mesečna obveznost ostane nespremenjena ves čas trajanja.

Če kredit s kombinirano obrestno mero primerjamo s kreditom, kjer je spremenljiva obrestna mera dogovorjena za celotno kreditno obdobje, je zadnje vsaj na začetku odplačevanja praviloma cenejše. Vendar pri tem ostaja negotovost pred morebitno spremembo referenčne obrestne mere v času odplačevanja. Oba kredita sicer vsebujeta obrestno tveganje, saj se v primeru povečanja euriborja povečajo tudi mesečna obveznost in skupni stroški kredita. Pri kreditu s kombinirano obrestno mero te negotovosti ni vsaj v časovnem intervalu fiksne obrestne mere in v primeru naraščajočih obrestnih mer nudi večjo varnost. Nasprotno, če se obrestne mere znižajo, potrošnik še vedno uživa del ugodnosti v primerjavi s kreditom s spremenljivo obrestno mero.

Kdaj je kombinirana obrestna mera lahko dobra izbira?
Kombinirana obrestna mera je lahko dobra izbira predvsem v primerih, kadar:

• nameravate kredit odplačati predčasno (idealno v času pred prehodom fiksne v spremenljivo obrestno mero);
• nameravate kredit pospešeno odplačevati in s tem bistveno zmanjšati glavnico do trenutka spremembe fiksne v spremenljivo obrestno mero, s čimer bi bil vpliv morebitne višje obrestne mere precej blažji za vaš proračun;
• najemate stanovanjski kredit za krajši čas, do 10 let;
• se bodo vaši prihodki v prihodnosti bistveno povečali in si lahko privoščite morebitno povečanje mesečne obveznosti.

Sprememba obrestne mere iz fiksne v spremenljivo lahko povzroči povečanje mesečnega plačila. Razmislite, kolikšno povišanje mesečne obveznosti za kredit si lahko privoščite, če se obrestne mere povišajo. Zato naj vam banka v primeru kredita s kombinirano obrestno mero izračuna, kolikšna bi bila mesečna obveznost po izteku obdobja s fiksno obrestno mero, ob zmerni (npr. euribor v višini 2,5 %) in znatni rasti vrednosti euriborja (npr. euribor v višini 4 % in več).

Pregled različnih prihodnjih scenarijev vam lahko pomaga izbrati med fiksno, spremenljivo in kombinirano obrestno mero. Preden date pri izbiri prednost nižji obrestni meri (kredit s kombinirano ali spremenljivo obrestno mero), razmislite o teh scenarijih. Višja vrednost euriborja lahko v prihodnosti namreč znatno vpliva na vašo plačilno sposobnost, njegova trenutna negativna vrednost pa lahko pomeni precejšnje tveganje za prihodnost.

Kombinirana ali fiksna obrestna mera? 
Trenutno je ponudba klasičnih kreditov s fiksno obrestno mero za ročnosti do 20 let še precej ugodna, poleg tega se kreditojemalec izogne tveganju povečanja obrestne mere in posledično dvigu mesečne obveznosti ter skupnih stroškov kredita. Pridobite informativne izračune pri več bankah in poskusite izpogajati čim ugodnejšo ponudbo za kredit s fiksno obrestno mero, pri katerem vam čez pet ali deset let ne bo treba skrbeti za morebitna povečanja mesečnih plačil.

VIR: ZPS.SI – AVTOR: Marko Tretnjak – FOTO:PIXABAY

Sorodni članki:

Zaostreni pogoji pridobivanja bančnih kreditov pa ne veljejo za nebančne kreditodajalce! Pri nakupu ali prodaji nepremičnine vas lahko doleti plačilo kakšnega davka? Nižji davki pri prodaji in oddajanju nepremičnin Letošnja kampanja ob mednarodnem dnevu pogrešanih otrok poteka pod sloganom Pomisli, preden objaviš