Poslovni prostor lahko tudi najamete!

Poslovni prostor lahko predstavlja velik strošek za podjetnika oziroma podjetje. Veliko podjetij se zato odloči, da bo poslovni prostor raje najelo kot kupilo. Najem poslovnega prostora je potrebno urediti s sklenitvijo ustrezne pogodbe v pisni obliki.

Najemna pogodba naj bo v izogib neželjenim situacijam napisana preudarno in strokovno. Potrebujete strokovno pomoč pri sestavi najemne pogodbe? Pišite našim pravnikom na data@data.si in povprašajte po ponudbi!

Pravna ureditev najemnih razmerij

Najemna razmerja glede poslovnih prostorov ureja že leta 1974 sprejeti Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Zakon je bil do danes večkrat dopolnjen in spremenjen, še vedno pa vsebuje precej zastarelih določb. Poleg omenjenega zakonskega predpisa, se za urejanje najemnih razmerij glede poslovnih prostorov subsidiarno uporabljajo tudi relevantne določbe Obligacijskega zakonika.

Za stanovanjska najemna razmerja se Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ne uporablja. Ta so namreč urejena v Stvarnopravnem zakoniku.

Kaj se šteje za poslovni prostor oziroma poslovno stavbo?

V skladu z zakonom se za poslovno stavbo šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja. Poslovni prostor pa je eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod.

Za poslovne prostore pa ne štejejo garaže, ki so namenjene za največ dva osebna avtomobila ter stavbe oziroma prostori, ki so namenjeni za opravljanje kmetijskih dejavnosti (hlev, kozolci, kleti in podobno).

Poslovni prostor in najemna pogodba

Najemno razmerje se lahko sklene za določen ali za nedoločen čas. Pogodba za najem poslovnega prostora mora biti obvezno sklenjena v pisni obliki in vsebovati vse z zakonom predpisane sestavine. Če pogodba ni sklenjena v pisni obliki, je neveljavna.

Pogodba naj čim bolj natančno opredeljuje obveznosti in pravice najemnika in najemodajalca. Glede pravic in obveznosti, ki niso opredeljene v pogodbi, se neposredno uporabljajo določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, subsidiarno pa tudi določbe Obligacijskega zakonika.

Če pogodba ne določa drugače, mora plačevati najemnik najemnino mesečno vnaprej, in sicer najkasneje do petega dne v mesecu.

Vam je za poslovni prostor potekla najemna pogodba?

Pogodba za najem poslovnega prostora lahko kadarkoli preneha na podlagi sporazuma med najemodajalcem in najemnikom.

Če je najemna pogodba za poslovni prostor sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Ker Zakon ne predvideva možnosti predčasne odpovedi pogodbe, ki je sklenjena za določen čas, je bilo dolgo uveljavljeno stališče, da takšne pogodbe ni mogoče predčasno odpovedati. Novejša sodna praksa pa je zavzela stališče, da je tudi takšno pogodbo mogoče odpovedati, in sicer z odpovednim rokom kot ga stranki določita v pogodbi.

Pogodbo, ki je sklenjena za nedoločen čas, pa je potrebno odpovedati. Na podlagi odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok). Zakon pri tem določa, da odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta.

Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno. V odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz prostora in ga izročiti najemodajalcu oziroma do katerega dne ga je najemodajalec dolžan prevzeti.

Odstop od najemne pogodbe za poslovni prostor

Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe za poslovni prostor in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema v naslednjih primerih:

  • če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali uporablja poslovni prostor brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda;
  • če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine za poslovni prostor dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;
  • če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato oddane poslovne prostore sam potrebuje.

 

VIR: DATA.SI(DATA D.O.O.)FOTO: PIXABAY