Kako do stanovanjskega kredita, če ste samozaposleni?
Časi, ko so bili samozaposleni le obrtniki in mali podjetniki, so mimo. Veliko samozaposlenih je tudi na področju kulture, športa in medijev. Konec lanskega leta je bilo v Sloveniji okrog 120.000 samozaposlenih oziroma vsak osmi delovno aktiven posameznik. Velik delež ni nujno povezan z večjo nadarjenostjo za podjetništvo, kar nakazuje podatek, da je v EU največ samozaposlenih v Grčiji in Italiji, najmanj pa na Danskem in v Luksemburgu. Pogosto je to le edini način, da posameznik sploh dobi priložnost za delo in ustvarjanje lastnega dohodka.
Takšna oblika zaposlitve prinaša nekaj tveganj, zato so samozaposleni pri pridobivanju posojil v nekoliko težjem položaju. Trenutne razmere so zanje še posebej neugodne, zlasti za tiste, ki delajo na področju kulture, turizma in na drugih (še posebej) ogroženih področjih gospodarstva. Preverili smo, ali banke samozaposlenim sploh omogočajo najem stanovanjskega kredita in kaj vse je treba predložiti za izračun kreditne sposobnosti.
Če ne vprašate, ne boste vedeli
Samozaposleni osebi, ki se je na nas obrnila po pomoč pri najemu stanovanjskega kredita, smo svetovali, da povpraševanje pošlje na elektronske naslove vseh petnajstih bank in hranilnic. Sestavila je kratek opis svoje situacije: zakaj kupuje nepremičnino (lastno bivanje/naložba), kakšno nepremičnino želi kupiti (stanovanje, hiša, zemljišče), okvirno vrednost oziroma ceno že izbrane nepremičnine, kolikšen znesek kredita bi potrebovala, v kolikšnem času bi ga lahko odplačala, ali želi spremenljivo ali fiksno obrestno mero.
| Za kredite daljših ročnosti (nad 10 let) je bolj varna izbira fiksne obrestne mere, saj pomeni enak obrok ves čas odplačevanja kredita. Dodatna spodbuda je tudi, da so fiksne obrestne mere trenutno razmeroma ugodne. |
Na povpraševanje so ji odgovorili vsi, razen BKS, Sberbank in UniCredit banke. Za izračun kreditne sposobnosti – najvišjega možnega mesečnega obroka in skupnega zneska kredita glede na dolžino odplačevanja – jim je nato morala poslati še različne dokumente. Nobena od bank je torej ni zavrnila zgolj zaradi oblike zaposlitve, kot že omenjeno, pa ima lahko dodaten negativen vpliv panoga, kjer samozaposleni pridobiva prihodke. Iz Addiko banke so sporočili, da stanovanjskih kreditov ne ponujajo več.
Ocena kreditne sposobnosti
Za pridobitev kredita mora biti espe aktiven vsaj eno leto, daljša doba in redni prilivi zagotovo pomagajo. Znesek, ki vam ga bo banka pripravljena posoditi, je poleg kreditne sposobnosti odvisen tudi od vašega preteklega poslovanja z bankami in splošne zadolženosti. Banke kreditno sposobnost za samozaposlene deloma računajo enako kot za redno zaposlene – na računu morata vsak mesec ostati minimalna plača (700 evrov neto) in dodatek za vsakega vzdrževanega člana, ki znaša nekaj sto evrov, odvisno od banke. Drugačen pa je del izračuna, ki se nanaša na razpoložljivi dohodek samozaposlenih.
Pri navadnih espejih, ki prikazujejo dejanske odhodke, sta osnova za izračun kreditne sposobnosti običajno bruto zavarovalna osnova in dobiček. Pogovorite se s svojim računovodjo, ali je za pridobitev stanovanjskega kredita morda smiselno povečati bruto zavarovalno osnovo (socialni prispevki) ali kako drugače izboljšati kreditno sposobnost.
Pri normiranih espejih se 80 odstotkov prihodkov samodejno šteje med odhodke, kar je z davčnega vidika ugodno, manj pa, ko se ugotavlja kreditna sposobnost. Če banka kot razpoložljivi prihodek upošteva le preostalih 20 odstotkov prihodkov, bi o kreditni sposobnosti za stanovanjski kredit lahko govorili šele pri samozaposlenih z letnimi prihodki nad 60.000 evrov. Nekatere banke pa uporabijo drugačno metodologijo (zahtevajo lahko na primer izjavo o dejanskih stroških) in upoštevajo dodatne dejavnike, zato se ocene kreditne sposobnosti samozaposlenih med bankami precej razlikujejo. Prav zato je smiselno povpraševanje poslati na čim več bank in hranilnic.
Pri izračunu kreditne sposobnosti se ne zanašajte le na banko, temveč si jo najprej izračunajte sami. Naredite pregled vseh svojih prihodkov in poslovnih odhodkov ter življenjskih stroškov v gospodinjstvu – za daljše časovno obdobje. Pustite si rezervo za nepričakovane stroške in si določite obrok, ki vam bo omogočal normalno življenje. Obrok nikakor ne sme biti previsok, a tudi ne prenizek, da ne boste kredita po nepotrebnem plačevali predolgo in banki plačali preveč obresti.
Krediti največkrat zavarovani s hipoteko
Najpogostejša oblika zavarovanja stanovanjskega kredita je tudi za samozaposlene hipoteka na nepremičnini, ki je predmet nakupa, ali na drugi nepremičnini. Banka lahko zahteva tudi kreditno sposobne poroke, pri kreditih manjših vrednosti in krajših ročnosti je ponekod mogoče kredit zavarovati tudi pri zavarovalnici. V primeru solastništva nepremičnine nekatere banke zahtevajo solidarno poroštvo.
| Večina bank zahteva vsaj 20-odstotno lastno udeležbo, kar pomeni, da brez prihrankov ali dodatnega kredita, česar vam ne svetujemo, ne bo šlo. Možnost najema kredita skupaj s partnerjem (kar zmanjša stroške odobritve in notarja za dodatni kredit) so omenjeni samozaposleni potrošnici ponudili le v Abanki, Primorski hranilnici Vipava in Banki Intesa Sanpaolo, kjer lahko h kreditni sposobnosti pripomorejo dodatni plačniki. |
Iskanje pravega stanovanja ali hiše vzame kar nekaj časa – vzemite si ga tudi pri najemu kredita, saj gre za pomembno odločitev z dolgoročnimi posledicami. Postopek je za nekatere bolj, za druge manj stresen, a prihranki so lahko precejšnji, če boste komunikaciji z bankami, zbiranju dokumentacije, obisku poslovalnic in pogajanjem za ugoden kredit namenili dovolj časa.
Ko boste izbirali med ponudbami, primerjajte informativne izračune za kredite v enakem znesku in z enako ročnostjo. Med njimi je najugodnejši tisti z najnižjo efektivno obrestno mero (EOM), upoštevajte pa tudi stroške vodenja osebnega računa (vse banke ga namreč ne vključijo v EOM, čeprav bi ga morale) in druge stroške, ki jih boste v času kredita plačevali banki.
Pripravite se na zbiranje dokumentovBanke za izračun kreditne sposobnosti samozaposlenih zahtevajo več ali manj različnih dokumentov. Praviloma so dovolj podatki za zadnje leto ali dve, navadni samostojni podjetniki morajo predložiti več dokumentov, normiranci manj. Navajamo seznam dokumentov in informacije, kje jih najdete oziroma naročite.
|
