Je izbira stanovanjskega posojila s spremenljivo obrestno mero vredna tveganja?
Kot piše ZVEZA POTROŠNIKOV SLOVENIJE:
Ena izmed prvih odločitev, s katero se sreča potrošnik pri najemu stanovanjskega posojila, je odločitev glede obrestne mere, ki je lahko fiksna, spremenljiva ali kombinacija obeh.
Posojilo s fiksno obrestno mero ima enako obrestno mero za celotno kreditno obdobje, zato bo tudi mesečni obrok ves čas ostal enak.
Spremenljiva obrestna mera je sestavljena iz dveh delov: referenčne obrestne mere in fiksnega pribitka. Njeno gibanje je vezano na referenčno obrestno mero (običajno 6-mesečni euribor) in se skozi celotno odplačilno obdobje posodablja v določenih časovnih intervalih. Prilagoditve obresti se v primeru 6-mesečnega euriborja izvajajo na pol leta, temu ustrezne so tudi prilagoditve skupne obrestne mere in mesečne obveznosti za posojilo, zaradi česar natančnih stroškov za posojilo s spremenljivo obrestno mero ni mogoče predvideti.
EURIBOR je kratica za medbančno obrestno mero, ki temelji na povprečnih obrestnih merah za kratkoročna posojila, dana med skupino evropskih bank. Stopnja se izračunava dnevno in se razlikuje glede na časovni termin, ki je lahko en teden, en mesec, tri mesece, šest mesecev ali eno leto.
Trenutna vrednost euriborja je še vedno negativna, vendar je letos začela naraščati. Če je bil 6-mesečni euribor še v začetku leta minus 0,323 %, se je njegova vrednost do sredine maja 2020 zvišala na minus 0,131 %, kar je najvišja vrednost od leta 2016.
Prikaz gibanja vrednosti referenčne obrestne mere od maja 2016 do maja 2020. Trenutna vrednost euriborja je še vedno negativna, vendar je letos začela naraščati in do sredine meseca maja dosegla najvišjo vrednost od leta 2016.
Zgodovinski prikaz vrednosti referenčne obrestne mere – najvišja vrednost 6-mesečnega euriborja v višini 5,431 % je bila zabeležena v letu 2008, najnižja pa je bila minus 0,448 % v letu 2019.
Ali se bo euribor še naprej poviševal, ostaja negotovo, njegovo rast je nemogoče napovedati vnaprej ali predvideti s stopnjo zanesljivosti, ki je potrebna pri posojilih z daljšimi ročnostmi, zagotovo pa njegova vrednost ne bo v nedogled na tako nizki ravni.
Naraščanje euriborja pomeni povišanje mesečne obveznosti in višjo končno ceno posojila. Seveda je mogoč tudi nasproten scenarij, to je znižanje euriborja, vendar ta zakonitost ne velja povsem v času njegove negativne vrednosti.
Banke in hranilnice so namreč s pojavom negativnega euriborja za zaščito svoje marže v posojilne pogodbe s spremenljivo obrestno mero vključile t. i. klavzulo “zero floor”, ki določa ničelno vrednost euriborja v primeru njegove negativne vrednosti.
S tem so spremenljive obrestne mere omejile na minimalno višino, na katero morebitna negativna vrednost referenčne obrestne mere ne vpliva. Tak ukrep pušča veliko več prostora za prihodnjo rast euriborja kot za njegovo znižanje – vsako zvišanje euriborja nad nič odstotkov bo povišalo začetno mesečno plačilo in skupne stroške stanovanjskega posojila, od negativnega euriborja pa potrošnik ne bo imel nobene koristi, posojilo zaradi tega ne bo nič cenejše.
Kreditodajalci so si z določitvijo ničelne vrednosti zagotovili večjo varnost, potrošnik pa še naprej ostaja brezmejno izpostavljen tveganju rasti skupne obrestne mere, kar kaže na izrazito nesorazmerje v pogodbenih obveznostih med kreditodajalci in potrošniki. Izjema pri tem je le banka UniCredit, ki pri izračunu skupne obrestne mere za nova posojila s spremenljivo obrestno mero upošteva tudi negativni euribor.
Zakaj bi torej v tem času tvegali z najemom stanovanjskega posojila s spremenljivo obrestno mero, kjer mesečna obveznost ne bo nikoli nižja od začetne, hkrati pa višja vrednost euriborja v prihodnosti lahko pomeni precejšnje tveganje za potrošnika?
Na primeru 20-letnega kredita si oglejmo aktualne obrestne mere stanovanjskih kreditov s fiksno in spremenljivo obrestno mero.
Aktualne obrestne mere stanovanjskih kreditov, odplačilna doba 20 let.
Primerjava upošteva objavljene obrestne mere bank in hranilnic v juniju 2020 za komitenta banke ali hranilnice, ob zavarovanju posojila z nepremičnino. V preglednici nismo navedli efektivnih obrestnih mer, saj niso bistvene za našo primerjavo med fiksno in spremenljivo obrestno mero.
Če primerjamo ponudbo banke z najbolj ugodno fiksno obrestno mero in tisto z najbolj ugodno spremenljivo obrestno mero, ugotovimo, da je razlika razmeroma majhna, le pol odstotne točke.
Pri stanovanjskem posojilu v višini 150.000 evrov in s fiksno obrestno mero bi bila mesečna anuiteta 780,32 evra za celotno kreditno obdobje, začetni obrok pri najnižji spremenljivi obrestni meri pa bi bil 35 evrov nižji.
S poenostavljenim izračunom in ob upoštevanju postopne rasti 6-mesečnega euriborja z njegove sedanje vrednosti na en odstotek v prvih dveh letih odplačevanja (polletna rast za 0,25 odstotne točke) bi začetna anuiteta stanovanjskega posojila
s spremenljivo obrestno mero narasla s 745 evrov na 807 evrov.
Začetna anuiteta je navidezno ugodnejša pri posojilu s spremenljivo obrestno mero, vendar s takšno preprosto primerjavo anuitete posojila s fiksno obrestno mero z anuiteto posojila s spremenljivo obrestno mero, izračunano v prvem obdobju, ni mogoče izbrati ugodnejšega posojila. Obrestne mere posojila s spremenljivo obrestno mero niso konstantne, zato je treba ob vsaki prilagoditvi euriborja izračunati novo mesečno obveznost. Njegov vpliv na višino anuitete se bo razlikoval od pogodbe do pogodbe, odvisen bo predvsem od dinamike sprememb euriborja, preostanka glavnice posojila in preostale dobe odplačevanja – manj je do izteka posojila, manj na mesečni obrok vplivajo spremembe v obrestni meri.
Če se nagibate k najemu posojila s spremenljivo obrestno mero, razmislite o prihodnjih scenarijih. Začetno razliko med fiksno in spremenljivo obrestno mero lahko rast euriborja hitro nadoknadi in preseže, toliko prej, če je ta majhna.
Njegova trenutna negativna vrednost kreditojemalcem zaradi pogodbenega določila o ničelni vrednosti ne prinaša nobenih koristi, hkrati pa pomeni precejšnje tveganje za potrošnike, ki se v tem času odločajo za stanovanjski kredit s spremenljivo obrestno mero. Povišanje euriborja lahko prinese težave mnogim kreditojemalcem, še posebej tistim, ki se zadolžijo do roba svojih finančnih zmožnosti.
Avtor: Marko Tretnjak
