Na kaj morate biti pozorni pred podpisom kreditne pogodbe?
Čas za najem stanovanjskega kredita je vsekakor pravi, saj so obrestne mere zelo nizke. A po drugi strani so cene nepremičnin že kar nekaj časa neverjetno visoke. Prihodnost je težko napovedati – se bodo obrestne mere dvignile, bodo cene nepremičnin padle?
Če za nakup hiše ali stanovanja potrebujete kredit, preverite, na kaj vse morate biti pozorni in na kakšne stroške kredita lahko računate.
Za kaj lahko uporabite stanovanjski kredit?
Stanovanjski kredit je najpogosteje namenjen:
- nakupu nepremičnine,
- gradnji nepremičnine,
- obnovi nepremične.
Pri nekaterih bankah lahko stanovanjski kredit uporabite tudi za plačilo projektne dokumentacije, komunalnega prispevka, izplačilo dedičev ali pri razvezi, poplačilo manj ugodnega stanovanjskega kredita in drugo.
Ročnost je običajno od 5 do 30 let, mi smo banke prosili za ponudbo za kredit, ki ga komitent z redno zaposlitvijo odplačuje 20 let.
Kaj morate vedeti o obrestni meri?
Fiksna obrestna mera vas zaščiti pred obrestnim tveganjem, obroki in končni znesek kredita so znani vnaprej in so dokončni. V primerjavi s spremenljivo obrestno mero je v izhodišču višja.
Spremenljiva obrestna mera je v izhodišču nižja, a se z dvigom euriborja, na katerega je praviloma vezana, dvigne tudi vaš mesečni obrok. Daljša kot je doba odplačevanja kredita, večje je tveganje za povišanje.
Nekatere banke ponujajo tudi kombinirano obrestno mero: kredit najprej določeno obdobje odplačujete po fiksni obrestni meri, nato po spremenljivi.
Ta možnost je lahko zanimiva predvsem za tiste, ki v prihodnjih letih pričakujete finančno injekcijo (dedovanje, prodaja …), s katero boste pokrili preostanek dolga – še pred prehodom na spremenljivo obrestno mero.
Euribor, ki ga banke uporabljajo pri spremenljivi oziroma sestavljeni obrestni meri, je še vedno negativen. Ker večina bank sploh ne upošteva njegove negativne vrednosti, bo šele prehod v pozitivno območje vplival na višino kreditnih obrokov – povečali se bodo in s tem tudi skupni strošek kredita.
Vrednosti euriborja ni mogoče napovedati vnaprej, še zlasti to velja za daljše časovno obdobje. Čeprav so njegove vrednosti v zadnjih letih najnižje v zgodovini, se lahko to v preostali dobi odplačevanja kredita spremeni. Vseskozi namreč obstaja možnost sprememb, na to pa v veliki meri vplivajo inflacijska gibanja.
Trenutno smo v času razmeroma visoke stopnje negotovosti glede prihodnjega razvoja inflacije. Naraščajoča stopnja inflacije bi lahko povzročila spremembo ključnih obrestnih mer in posledično povišanje stroškov zadolževanja ter višine mesečne obveznosti za posojilo.
Kakšna je najdaljša doba odplačevanja?
V preglednici lahko vidite, katere banke ponujajo kredite s fiksno obrestno mero z dobo odplačevanja 20 let – spremenljivo za tako obdobje ponujajo vse. Na spletnih mestih bank smo preverili, kje lahko stanovanjski kredit odplačujete tudi daljše obdobje:
- do 30 let, fiksna in spremenljiva obrestna mera: Banka Intesa Sanpaolo, NLB, UniCredit Bank;
- do 30 let, spremenljiva obrestna mera: Banka Sparkasse, Delavska hranilnica, DBS, Gorenjska banka, Lon, Sberbank;
- do 31 let, spremenljiva obrestna mera: Nova KBM;
- do 25 let, fiksna in spremenljiva obrestna mera: SKB.
Doba odplačevanja naj ustreza vašim zmožnostim: če je prekratka, je lahko obrok previsok; če jo boste preveč podaljšali, bo kredit dražji zaradi več plačanih obresti.
Koliko kredita bo banka odobrila?
Banka bo ocenila vašo kreditno sposobnost, preverila vaše prihodke in stroške, obstoječe dolgove in upoštevala vzdrževane člane. Po plačilu kreditnega obroka vam mora na računu ostati 76 odstotkov minimalne bruto plače, kar v letu 2022 znaša dobrih 815 evrov. Kreditu lahko torej namenite le znesek nad to vrednostjo.
Pomagajte si z ZPS spletnim kalkulatorjem
Pomembno je, da še pred obiskom banke sami ocenite svojo kreditno sposobnost. Kako visok obrok si v resnici lahko privoščite?
Naredite pregled prihodkov in stroškov (upoštevajte tudi večje stroške v času odplačevanja kredita), nato pa si za izračun zneska kredita pomagajte z ZPS spletnim kalkulatorjem “Izračunajte, kolikšen kredit lahko najamete”, ki ga najdete v zavihku Osebne finance. Izračun lahko naredite zase ali za oba s partnerjem, če si bosta obroke delila.
Preverite v ZPS spletnem kalkulatorju –>
Katere dokumente potrebujete?
Za stanovanjski kredit za nakup nepremičnine potrebujete osebni dokument, potrdilo delodajalca o plači, upravno-izplačilno prepoved, izpolnjeno prošnjo za odobritev kredita in (pri notarju overjeno) kupoprodajno pogodbo. Če niste komitent banke, bodo od vas zahtevali še zadnjih 12 plačilnih list.
Banka lahko od vas zahteva dodatno dokumentacijo (na primer za samostojne podjetnike), pri kreditu za prenovo ali gradnjo pa gradbeno dovoljenje, račune in drugo.
Kako hitro lahko dobim kredit?
Čeprav nekatere banke obljubljajo, da vam stanovanjski kredit odobrijo v enem dnevu, je pomembno razumeti, da gre za proces. Izbira banke, izbira nepremičnine, zbiranje dokumentacije – vse to vzame kar nekaj časa, se med seboj prepleta in dopolnjuje.
Stanovanjski kredit vam morda banka lahko odbri v enem dnevu, a le, če ste pred tem vložili čas v primerjavo in zbiranje dokumentacije, ki je ni malo.
Podpis kreditne pogodbe sledi, ko prodajalcu nepremičnine plačate aro. Vsaj teoretično torej obstaja možnost, da plačate aro, banka pa vam kredita ne odobri. Zato je pomembno, da še pred plačilom are skrbno preverite, ali vam bo banka kredit odobrila.
Kaj pa zavarovanje kredita?
Zavarovanje s hipoteko
V našem primeru je kredit zavarovan s hipoteko – to pomeni, da je terjatev banke vpisana v zemljiško knjigo in se v primeru neplačevanja kreditnih obrokov dolg lahko poplača iz kupnine pri prodaji nepremičnine, ki je predmet zavarovanja.
To je lahko nepremičnina, ki ste jo kupili s kreditom, ali druga nepremičnina. Opozarjamo, da stroški notarja niso všteti v skupne stroške kredita.
Zavarovanje pri zavarovalnici
Drugače pa je, kadar je kredit zavarovan pri zavarovalnici. To je običajno za manjše zneske, nekje do nekaj deset tisoč evrov. Ti stroški so potem všteti v stroške kredita.
Zavarovanje kredita je namenjeno banki in ne vam – če se želite zavarovati za primer, ko obrokov ne bi zmogli plačevati, boste morali skleniti drugo zavarovanje in zanj plačati premijo.
A previdno pri tovrstnih produktih, še posebej pri zavarovanjih za primer brezposelnosti.
Pogosto se zgodi, da ponudba ni tako sanjska, kot se zdi na prvi pogled. Razmislite tudi, ali potrebujete življenjsko zavarovanje, s katerim se v primeru vaše smrti poplača preostanek dolga. To je priporočljivo, če imate otroke ali partnerja, ki sam ne bi zmogel odplačati celotnega dolga.
Poroštvo
Banka lahko za zavarovanje zahteva tudi poroštvo. Porok mora biti kreditno sposoben, v primeru vašega neplačevanja bo dolg padel nanj. Če vas kdo prosi za tako veliko uslugo, bodite previdni.
Kako brati preglednico primerjave kreditov?
Stanovanjske kredite v višini 150.000 evrov smo razdeleli glede na obliko obrestne mere – spremenljivo za obdobje 20 let ponujajo vse, fiksno pa osem bank.
Kredite enakih zneskov in ročnosti (!) primerjajte po EOM (efektivna obrestna mera), ki praviloma vključuje vse stroške kredita, ali po skupnih stroških oziroma skupnem znesku (stroški in glavnica). Cilj je najti kredit s čim nižjo EOM in skupnimi stroški.
Kakšni so stroški kredita za 150.000 evrov?
Fiksna obrestna mera
Pri fiksni obrestni meri je najugodnejšo ponudbo posredovala Banka Intesa Sanpaolo, kjer kredit v 20 letih preplačate za 31.742 evrov. To pomeni, da banki vrnete 181.742 evrov.
Najmanj ugodno ponudbo so nam posredovali iz Gorenjske banke, preplačilo je 41.818 evrov. Razlika je 10.076 evrov.
Stanovanjski kredit, 150.000 €, 20 let, zavarovanje z zastavo nepremičnine
Komitent banke, redno zaposlen za nedoločen čas
| Banka/hranilnica | Obrestna mera | Začetna mesečna obveznost | Eom | Skupni stroški |
| Banka Intesa Sanpaolo | 1,90 % | 751,75 € | 2,01 % | 31.742,38 € |
| Banka Sparkasase | 2,15 % | 769,53 € | 2,22 % | 35.464,78 € |
| Delavska hranilnica | 2,20 % | 774,62 € | 2,38 % | 36.408,80 € |
| Gorenjska banka | 2,50 % | 794,86 € | 2,60 % | 41.818,67 € |
| Lon | 2,00 % | 760,33 € | 2,12 % | 33.585,81 € |
| NLB | 2,40 % | 787,47 € | 2,45 % | 39.495,42 € |
| Nova KBM | 2,05 % | 762,38 € | 2,11 % | 33.571,83 € |
| UniCredit Bank Slovenija | 1,90 % | 753,64 € | 2,05 % | 32.301,20 € |
| Izračuni veljavni na dan 17. 1. 2022 | ||||
Spremenljiva obrestna mera
Pri spremenljivi obrestni meri so izhodiščna preplačila nižja. A kot že omenjeno, se obroki in s tem skupni stroški v primeru dviga euriborja povečajo in lahko presežejo stroške pri fiksni obrestni meri.
Najbolj ugodno ponudbo smo dobili iz NLB – skupni stroški so 21.734 evrov, najmanj ugodno pa iz Sberbank s preplačilom kar 36.246 evrov. Razlika je v primerjavi s fiksno obrestno mero višja in znaša kar 14.512 evrov.
Stanovanjski kredit, 150.000 €, 20 let, zavarovanje z zastavo nepremičnine
Komitent banke, redno zaposlen za nedoločen čas
| Banka/hranilnica | Obrestna mera | Začetna mesečna obveznost | Eom | Skupni stroški |
| Banka Intesa Sanpaolo | 6M euribor + 1,55 % | 727,28 € | 1,66 % | 26.313,36 € |
| Banka Sparkasse | 6M Euribor + 1,75 % | 741,19 € | 1,81% | 28.649,63 € |
| BKS Bank | 6M Euribor + 1,40 % | 716,95 € | 1,54% | 24.062,91 € |
| DBS | 6M euribor + 1,55 % | 727,27 € | 1,60 % | 25.135,35 € |
| Delavska hranilnica | 6M euribor + 1,60 % | 732,24 € | 1,67 % | 26.237,60 € |
| Gorenjska banka | 6M euribor + 2,05 % | 762,39 € | 2,14 % | 34.025,23 € |
| Lon | 6M euribor + 1,30 % | 711,61 € | 1,41 % | 21.892,68 € |
| NLB | 6M euribor + 1,35 % | 713,52 € | 1,39 % | 21.734,55 € |
| Nova KBM | 6M euribor + 1,50 % | 723,82 € | 1,55 % | 24.316,35 € |
| Primorska hranilnica Vipava | 6M euribor + 1,50 % | 723,82 € | 1,65 % | 25.576,35 € |
| Sberbank | 6M euribor + 2,20 % | 773,11 € | 2,27 % | 36.246,40 € |
| UniCredit Bank Slovenija | 3M euribor + 1,85% * | 710,66 € | 1,42 % | 21.986,00 € |
| Izračuni veljavni na dan 17. 1. 2022. * Skupna obrestna mera je 1,29 %, ker banka upošteva negativni euribor. |
||||
Primerjajte ponudbo
Več kot jasno je, da se primerjava med bankami splača. Za ponudbo prosite čim več bank – lahko kar po elektronski pošti. Opišite svoj položaj, vrsto zaposlitve, želeni znesek kredita in dobo odplačevanja, vrednost nepremičnine, število vzdrževanih članov in druge posebnosti.
Skoraj zagotovo boste dobili drugačne individualne ponudbe, kot so predstavljene v preglednici. Banke svoje ponudbe spreminjajo, “boljše” stranke z višjimi dohodki, bolj “varnimi” zaposlitvami in brez dolgov pa dobijo boljše ponudbe.
Primerjajte ponudbo – če dobite le eno, nikakor ne morete vedeti, ali je zares najbolj ugodna. Če primerjamo cene jogurtov in dimnikarskih storitev, da bi prihranili nekaj evrov, primerjajmo tudi kredite, še posebej stanovanjske, kjer so razlike res velike.
Preverite v ZPS spletnem kalkulatorju –>
ZPS nasvet
Naredite pregled svojih financ in upoštevajte izdatke v celotnem času odplačevanja kredita.
Nikoli ne vzemite kredita, ki si ga ne morete privoščiti.
Primerjajte ponudbe čim več bank in hranilnic. Pridobite predhodne informacije in jih preučite.
Izposodite si le toliko, kot potrebujete.
Ustrezno se informirajte in poskrbite, da bo kredit ustrezal vašim potrebam in okoliščinam.
Preden izberete v izhodišču nižjo spremenljivo obrestno mero, skrbno razmislite, kolikšno povišanje mesečne obveznosti lahko v preostali dobi odplačevanja vaš proračun še prenese, če se obrestne mere povišajo.
Pazljivo pri dodatnih storitvah, ki vam jih ponujajo banke. Od vas lahko zahtevajo le osnovno zavarovanje nepremičnine, ki je predmet zavarovanja. Vsi drugi produkti ne smejo biti pogoj za najem kredita.
Z bankami se pogajajte. Naj vam vaša banka ponudi ugoden kredit, drugače povejte, da boste svoje poslovanje prenesli drugam.
Avtorica: Alina Meško
 |
Zahvaljujemo se Vam ker nas berete :), ne pozabite vščekati našo FB stran 
